BOSNA I HERCEGOVINA

FEDERACIJA BOSNE I HERCEGOVINE

BOSANSKO-PODRINJSKI KANTON GORAŽDE

KANTONALNI SUD U GORAŽDU

Broj: 45 0 P 045482 24 Gž

Goražde, 16.10.2024. godine

KANTONALNI SUD U GORAŽDU, u vijeću sastavljenom od sudija Bjelović Milijane, predsjednice vijeća, Bičo Edina i Đajić Tanje, članova vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice-protivtužene K.S. iz F.-U., ul. ..., F.-U., zastupane po punomoćniku Čajević Miletu, advokatu iz Foče, ul. Njegoševa 13, Foča, protiv tuženog-protivtužitelja G.M. iz F.-U., ul. ..., F.-U., zastupanog po punomoćniku Borovac Omeru, advokatu iz Goražda, ul. Višegradska 5A, radi  utvrđenja ništavosti i neosnovanog obogaćenja i radi isplate duga na ime ulaganja u poslovni prostor, vrijednost spora po tužbi 14.878,40 KM i po protivtužbi 9.114,43 KM, rješavajući o žalbi tuženog izjavljenoj na presudu Općinskog suda u Goraždu broj: 45 0 P 045482 23 P, od 29.05.2024. godine, u sjednici vijeća održanoj dana 16.10.2024. godine, donio je

PRESUDU

Žalba tuženog se djelimično uvažava, presuda Općinskog suda u Goraždu broj: 45 0 P 045482 23 P, od 29.05.2024. godine, se djelimično preinačava na način da:

Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev kojim je utvrđeno da je ugovor o zakupu poslovnih prostorija broj: OPU-436/2020, od 13.10.2020. godine, zaključen između H.S., pravne prednice tužiteljice K.S. i tuženog G.M. ništav i da ne proizvodi pravno dejstvo.

Obavezuje se tuženi da tužiteljici isplati iznos od 4.557,30 KM, po osnovu koristi koju je stekao upotrebom njene stvari u periodu od 27.03.2023. godine do 31.01.2024. godine i to poslovnog prostora u U., u ul. ..., sagrađenog na k.č. broj 674/1, kuća i zgrada površine 69 m2, dvorište površine 124 m2, upisanog u ZK Uložak broj: 718 KO..., odnosno PL broj 720 KO..., sa zakonskom zateznom kamatom počevši od dana 31.01.2024. godine, pa sve do konačnog izmirenja, a u roku od 30 dana, dok se u preostalom dijelu preko dosuđenog iznosa tužbeni zahtjev odbija kao neosnovan.

Svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

U preostalom dijelu žalba se odbija kao neosnovana i potvrđuje prvostepena presuda.

Obrazloženje

Prvostepenom presudom, stavom prvim izreke, utvrđeno je da je ugovor o zakupu poslovnih prostorija broj: OPU-436/2020, od 13.10.2020. godine, zaključen između S.H., pravnog prednika tužiteljice S.K. i tuženog G.M. ništav i da ne proizvodi pravno dejstvo.

Stavom drugim izreke obavezan je tuženi da tužiteljici nadoknadi koristi stečene u periodu od 18.07.2022. godine do 31.01.2024. godine koju je ostvario upotrebom njenog poslovnog prostora u U., u ul. ..., sagrađenom na k.č. broj 674/1, kuća i zgrada površine 69 m2, dvorište površine 124 m2, upisane u zk.ul. broj 718 KO..., odnosno PL broj 720 KO..., u ukupnom iznosu od 7.611,20 KM, sa zakonskim zateznim kamatama, i to: na iznos od 3.126,20 KM, počev od 17.03.2023. godine, kao dana podnošenja tužbe i na iznos od 1.345,50 KM počev od 29.05.2024. godine, kao dana donošenja presude, sve do konačne isplate u roku od 30 dana.

Stavom trećim izreke odbijen je tužbeni zahtjev tužiteljice preko dosuđenog iznosa, a kojim je traženo da se tuženi obaveže da joj nadoknadi koristi stečene u periodu od 15.10.2020. godine do 17.07.2022. godine koju je ostvario upotrebom njenog poslovnog prostora u U., u ulici ..., sagrađenom na k.č. broj 674/1, kuća i zgrada površine 69 m2, dvorište površine 124 m2, upisane u zk.ul. broj 718 KO..., odnosno PL broj 720 KO..., u ukupnom iznosu od 7.267,20 KM, sa zakonskim zateznim kamatma, počev od 17.03.2023. godine pa do isplate u roku od 30 dana.

Stavom četvrtim izreke odbijena je tužiteljica sa zahtjevom (ispravno odbijen je tužbeni zahtjev tužiteljice) da se obaveže tuženi da joj nadoknadi zakonske zatezne kamate na iznos od 3.139,50 KM počev od 17.03.2023. godine pa do konačne isplate, u roku od 30 dana.

Stavom petim izreke naloženo je tuženom da isprazni od svih lica poslovni prostor u U., ul. ..., u kojem se nalazi njegova samostalna ugostiteljska radnja „Ken“, te da isti tako slobodan preda tužiteljici na dalje slobodno i nesmetano raspolaganje u roku od 30 dana.

Stavom šestim izreke odbijen je protivtužbeni zahtjev kojim je traženo da se obaveže tužiteljica da tuženom na ime ulaganja u poslovni prostor koji se nalazi u U. u ul. ... isplati iznos od 9.114,43 KM sa zakonskim zateznim kamatama počev od 29.05.2024. godine kao dana donošenja presude pa do isplate.

Stavom sedmim izreke obavezan je tuženi da tužiteljici nadoknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 4.480,99 KM sa zakonskim zateznim kamatama počev od dana 29.05.2024. godine pa do isplate u roku od 30 dana.

Stavom osmim izreke odbijena je tužiteljica sa zahtjevom kojim je traženo da se obaveže tuženi da joj nadoknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 4.964,81 KM sa zakonskim zateznim kamatama počev od dana 29.05.2024. godine pa do isplate u roku od 30 dana.

Stavom devetim izreke odbijen je tuženi sa zahtjevom kojim je traženo da se obaveze tužiteljica da mu nadoknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 3.619,60 KM  u roku od 30 dana od dana donošenja presude.

Tuženi je putem punomoćnika blagovremeno izjavio žalbu na prvostepenu presudu koju pobija zbog povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava. Predlaže da ovaj sud žalbu uvaži, prvostepenu presudu preinači na način da u cijelosti odbije tužbeni zahtjev tužiteljice, udovolji protivtužbenom zahtjevu i obaveže tužiteljicu da tuženom nadoknadi troškove parničnog postupka.

U žalbi ističe da je prvostepeni sud prilikom donošenja presude povrijedio odredbe iz člana 8. ZPP-a, pri čemu ističe da je sud prihvatio da je tuženi savjestan u pogledu izvršenih radova jer je imao saglasnost vlasnice H.S. ali da je pogrešno primijenio odredbe iz člana 123., 125. i 126. ZPP-a obzirom da tuženog ipak tretira kao nesavjesnu osobu. Smatra da je neosnovan zaključak suda da je ugovor o zakupu koji su zaključili tuženi i H.S. ništav zbog činjenice da u istom nije naveden iznos zakupnine koju je zakupac bio dužan plaćati, obzirom da se zakupnina ne mora plaćati u novcu, pri čemu ukazuje da se sud nepotrebno bavio tumačenjem odredbi iz člana 971. Austrijskog građanskog zakonika. Ističe da je sud našao da je ugovor o zakupu ništav ali da u dijelu odluke kojom je odbio protivtužbeni zahtjev se poziva na odredbe ugovora kojima se tuženi sporazumio sa H.S.da se odriče obligacionog prava u odnosu na poslovni prostor, zbog čega smatra da je takav prelaz imovine tuženog u imovinu H.S. imao pravni osnov, kao i da na tužiteljicu kao singularnog sukcesora iza H.S. ne prelaze prava i obaveze iz sporazuma, odnosno u tom dijelu prihvata da ugovor o zakupu nije ništav, iz čega proizlazi potpuna kontradiktornost u odnosu na primjenu materijalnog prava. Smatra da ukoliko je ugovor o zakupu ništav, tada se isti ne može cijeniti i u pogledu protivtužbenog zahtjeva, pri čemu se poziva na odredbe člana 104. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, ukazujući da je svaka ugovorna strana bila dužna vratiti drugoj sve što je primila po osnovu takvog ugovora, a ako to nije moguće, ili ako se priroda onoga što je ispunjeno protivi vraćanju, ima se dati odgovarajuća naknada u novcu. Stoga smatra da tuženi ima pravo da mu se isplati iznos od 9.114,42 KM, obzirom da je sud utvrdio da je izvršio ulaganja u objekat u tom iznosu, kao i da je ugovor o zakupu ništav, pri čemu sud nije naveo šta predstavlja osnov po kojem je tužiteljica oslobođena vraćanja navedenog iznosa. Poziva se na odredbe iz člana 129. stav 3. i 4. Zakona o stvarnim pravima i ukazuje da savjestan posjednik ima pravo na naknadu nužnih troškova za održavanje stvari, kao i na naknadu korisnih troškova u mjeri u kojoj je vrijednost stvari povećana, zbog čega smatra da tuženi, koji je bio savjestan posjednik, ima pravo na naknadu izvedenih radova u vrijednosti od 9.114,43 KM, obzirom da se prednica tužiteljice koja je tuženog uvela u posjed saglasila sa izvođenjem radova, posebno ako se uzme u obzir da se radi o radovima koji se ne mogu odvojiti od poslovnog prostora. Ističe da osnovanost protivtužbenog zahtjeva proizlazi i iz odredbe člana 201. ZOO, obzirom da se radi o neosnovanom bogaćenju, obzirom da tužiteljica nema osnov da zadrži ono što je tuženi uložio u poslovni prostor.

Tužiteljica nije dostavila odgovor na žalbu.

Pošto je ispitao pobijanu presudu u granicama žalbenih razloga i po službenoj dužnosti u smislu člana 221. Zakona o parničnom postupku (Službene novine Federacije BiH, broj: 53/03, 73/05, 19/06 i 98/15) drugostepeni sud je zaključio slijedeće:

Žalba je djelimično osnovana.

Predmet ovog spora je tužbeni zahtjev kojim tužiteljica traži da se utvrdi da je Ugovor o zakupu poslovnih prostorija ništav i da ne proizvodi pravno dejstvo, da se obaveže tuženi da joj isplati ukupan iznos od 14.878,40 KM sa zakonskim zateznim kamatama, na ime koristi stečene upotrebom njenog poslovnog prostora u periodu od 15.10.2020. godine do 31.01.2024. godine, da se naloži tuženom da isprazni i preda joj poslovni prostor, uz zahtjev za nadoknadu troškova parničnog postupka. Predmet protivtužbenog zahtjeva je zahtjev tuženog da se obaveže tužiteljica da mu na ime ulaganja u poslovni prostor isplati iznos od 9.114,42 KM, sa zakonskim zateznim kamatama, uz zahtjev za nadoknadu troškova parničnog postupka.

Iz činjeničnog utvrđenja prvostepene presude proizlazi da je tuženi, dana 15.10.2020. godine, kao zakupoprimac, sa H.S. kao zakupodavcem, zaključio ugovor o zakupu poslovnog prostora koji se nalazi na parceli broj 674/1, površine 69 m2, čija vlasnica je bila H.S., pri čemu je ugovor zaključen na period od deset godina. Članom 3. Ugovora je ugovoreno da zakupoprimac neće plaćati zakupninu, odnosno da će samo plaćati redovne tekuće račune, da je zakupodavac saglasan da zakupoprimac može o svom trošku renovirati poslovni prostor, pri čemu zakupoprimac neće zahtijevati naknadu za uložena sredstva, kao i da u slučaju smrti zakupodavca zakupac nastavlja sa Ugovorom o zakupu i ima pravo preče kupovine predmetnog poslovnog prostora. Nesporno je da se tužiteljica upisala kao vlasnica navedenog poslovnog prostora dana 18.07.2022. godine, a na osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju zaključenog sa H.S., koja je preminula dana 27.06.2022. godine. Tužiteljica je tuženom dostavila Izjavu o odustanku, dana 31.01.2023. godine, kojom zahtijeva da isprazni poslovni prostor i preda joj ga u roku od 30 dana, a zbog činjenice da je samovoljno izvršio prepravke bespravnom dogradnjom objekta u putnom pojasu ceste M-20. Nesporno je da je urbanističko-građevinski inspektor utvrdio da je na parceli broj 674/1 izvršena bespravna dogradnja objekta u putnom pojasu magistralne ceste M-20. Sud je na osnovu provedenog vještačenja po vještaku ekonomske struke utvrdio da je cijena zakupa poslovnog prostora u zoni u kojoj se nalazi sporni poslovni prostor bila 5,00 KM/m2 sve do 02.02.2023. godine, te da je nakon toga cijena zakupa bila 6,50 KM/m2. Tako je vještak našao da je mjesečni zakup za period od 01.11.2020. godine do 31.01.2023. godine iznosio 345,00 KM, odnosno da je ukupna zakupnina 9.315,00 KM, dok je mjesečna zakupnina nakon toga iznosila 448,50 KM, odnosno da  ukupna zakupnina nakon tog perioda do 31.10.2023. godine iznosi 3.588,00 KM, tako da ukupno dugovanje za navedeni period iznosi 13.532,90 KM. Na osnovu nalaza i mišljenja vještaka građevinske struke proizlazi nespornim da tuženi prije izvođenja radova na poslovnom prostoru nije pribavio odobrenje za građenje, obzirom da stambeno-poslovni objekat ne posjeduje urbanističku saglasnost, da je tuženi na predmetnom prostoru izvršio radove za koje mu je saglasnost dala H.S. koji predstavljaju rekonstrukciju, odnosno investiciono održavanje, te da se radovi sastoje od pripremnih radova u iznosu od 397,82 KM, zidarskih radova u iznosu od 309,75 KM, tesarskih radova u iznosu od 157,50 KM, stolarskih radova u iznosu od 180,00 KM, PVC i AL otvora u iznosu od 2.800,00 KM, podopolagačkih radova u iznosu od 1.080,00 KM, limarskih i krovopokrivačkih radova u iznosu od 209,00 KM, gipsarskih radova u iznosu od 1.858,90 KM, molersko farbarskih radova u iznosu od 1.356,81 KM, sanitarne opreme u iznosu od 100,00 KM i instalerskih i ostalih radova u iznosu od 7.200,00 KM, čija je ukupna vrijednost 14.377,41 KM, te da nakon uračunate amortizacije od 30% vrijednost tih radova iznosi 9.114,42 KM.

Prvostepeni sud ukazuje da bitne elemente ugovora o zakupu, po odredbama iz člana 567. ZOO i člana 10. Zakona o zakupu poslovnih prostorija, čine predmet zakupa, zakupnina i vrijeme trajanja zakupa, pri čemu se poziva na presudu Vrhovnog suda Republike Hrvatske, broj: II Rev-97/1994-2, od 02.04.1997. godine, zbog čega zaključuje da se u ugovoru o zakupu koji je zaključio tuženi sa zakupodavcem nisu sporazumjeli o zakupnini. Naime, sud ukazuje da iz odredbi člana 3. navedenog ugovora proizlazi da se zakupnina neće zahtijevati, da tuženi neće tražiti nadoknadu za uložena sredstva koja ostaju zakupodavcu, te da se zakupnina neće namiriti primanjem nečeg drugog u smislu zamjene ispunjenja, zbog čega smatra da se ugovorne strane nisu saglasile o svim bitnim sastojcima ugovora o zakupu, zbog čega takav ugovor nije ni mogao nastati. Stoga smatra da se radi o nepostojećem ugovoru koji ne proizvodi pravno dejstvo, a u skladu sa odredbama iz člana 26., a u vezi sa članom 103. Zakona o obligacionim odnosima, pri čemu se poziva na presudu Vrhovnog suda FBiH, broj: 56 0 P 027340 12 Rev, od 30.07.2013. godine, zbog čega je donio odluku kao u izreci presude. Sud zaključuje da pobijani ugovor po svojoj sadržini sadrži sve elemente ugovora o posudbi, koji je regulisan odredbama člana 971. Austrijskog građanskog zakonika, zbog čega smatra da tuženi sve do smrti H.S. ima pravni osnov da koristi poslovni prostor besplatno, te da taj ugovor prestaje smrću prethodne vlasnice, pri čemu obaveze iz ugovora o posudbi ne prelaze na tužiteljicu, obzirom da ona nije naslijednica umrle H.S., već singularni sukcesor, a prema odredbi iz člana 146. stav 6. Zakona o nasljeđivanju, obzirom da ona kao davalac izdržavanja ne preuzima prava i obaveze iz ugovora o posudbi na osnovu odredaba iz člana 359. ZOO, obzirom da se ne smatra nasljednicom umrle. Stoga je zaključio da tuženi od dana kada je tužiteljica postala vlasnica poslovnog prostora, odnosno 18.07.2022. godine, bez pravnog osnova drži u posjedu nekretninu tužiteljice, te da je stoga dužan da joj nadoknadi korist koju je imao za upotrebu poslovnog prostora, a na osnovu odredaba iz člana 219. i 210. stav 4. ZOO. Stoga je na osnovu utvrđene visine zakupnine za period do 02.02.2023. godine utvrdio da je tuženi dužan isplatiti tužiteljici iznos od 2.261,40 KM, dok je za period od 02.02.2023. godine do 31.01.2024. godine dužan isplatiti iznos od 5.349,80 KM, a što ukupno iznosi 7.611,20 KM.  Sud je o zakonskoj zateznoj kamati odlučio na osnovu odredaba iz člana 214. ZOO, tako da je obavezao tuženog da tužiteljici isplati zakonske zatezne kamate počev od dana podnošenja tužbe kada su dospjeli svi pojedinačni iznosi zakupnine. Sud je odluku o tužbenim zahtjevima iz drugog, trećeg i četvrtog stava presude donio na osnovu odredaba iz člana 210., 214., 219. i 359. ZOO, u vezi sa članom 146. stav 6. Zakona o nasljeđivanju, dok je odluku o tužbenom zahtjevu iz stava petog izreke donio na osnovu odredaba iz člana 127. stav 1. Zakona o stvarnim pravima, nalazeći da je tužiteljica kao vlasnica poslovnog prostora koji je bio predmet ugovora o zakupu, ovlaštena da traži predaju u posjed istog, obzirom da je utvrđivanjem ništavosti ugovora o zakupu prestao pravni osnov po kojem tuženi drži navedeni poslovni prostor. Pored navedenog, sud je zaključio da se tuženi na osnovu člana 3. Ugovora odrekao ulaganja koja je izvršio u premetni poslovni prostor, čija vrijednost nakon odbitka amortizacije iznosi 9.114,42 KM, zbog čega nema pravo da zahtijeva povrat uloženih sredstava. S druge strane sud je zaključio da je tužena samo singularni sukcesor iza umrle H.S., te da ugovorom o doživotnom izdržavanju na tužiteljicu ne prelaze obaveze H.S., zbog čega smatra da tuženi nema pravo da od nje traži isplatu naknade za renoviranje poslovnog prostora. Sud je stoga odbio protivtužbeni zahtjev tuženog, a na osnovu odredaba iz člana 200. ZOO, nalazeći da se zbog sporazuma koji je zaključio sa H.S. ne mogu primijeniti odredbe člana 61. Zakona o stvarnim pravima. Sud je odluku o troškovima parničnog postupka donio na osnovu odredaba člana 383., 386. i 396. ZPP-a, odnosno odredaba člana 12., 13., 29. i 33. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad advokata FBiH (Službene novine FBiH, broj: 22/04 i 24/04).

Odredbama člana 103. Zakona o obligacionim odnosima (Službeni list SFRJ, broj: 29/78, 39/85, 45/89 i 57/89, Službeni list RBiH, broj: 2/92, 13/9 i 13/94 i Službene novine F BiH, broj: 29/03 i 42/11 – u daljem tekstu ZOO) propisano je da je ništav ugovor koji je protivan Ustavu, prinudnim propisima, te moralu društva ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo. Odredbama člana 26. ZOO propisano je da je ugovor zaključen kad su se ugovorne strane saglasile o bitnim sastojcima ugovora. Odredbama iz člana 63. ZOO propisano je da kad strane vjeruju da su se saglasile, a u stvari među njima postoji nesporazum o prirodi ugovora ili o osnovu ili predmetu obaveze, ugovor ne nastaje.

Odredbama člana 10. Zakona o zakupu poslovnih zgrada i prostorija (Službeni list SR BiH, broj: 33/77, 12/87 i 30/90 – koji je u pravni poredak Federacije Bosne i Hercegovine preuzet po članu 9. tačka 5. Ustava Federacije Bosne i Hercegovine) propisano je da ugovor o zakupu poslovnih prostorija sadrži naročito: naznačenje ugovornih strana, naznačenje poslovnih prostorija i zgrade u kojoj se one nalaze, naznačenje poslovne djelatnosti koju će zakupac vršiti u poslovnim prostorijama, odredbe o korištenju zajedničkih uređaja i prostorija u zgradi, odredbe o tome da je ugovor zaključen na neodređeno vrijeme ili na određeno vrijeme sa naznačenjem tog vremena, iznos zakupnine i naknade za korištenje uređaja, kao i vrijeme njihovog plaćanja, odredbe o otkazu i otkaznim rokovima, kad je ugovor zaključen na neodređeno vrijeme i mjesto i datum zaključenja ugovora i potpis ugovornih strana. Članom 11. istog Zakona propisano je da se Ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključuje pismeno, te da ugovor koji nije zaključen u pismenom obliku ne proizvodi pravno dejstvo. Odredbama člana 17. istog Zakona propisano je da zakupac ima pravo na naknadu troškova koje je imao za opravke koje ne padaju na njegov teret, ostvaruje i prebijanjem iznosa tih troškova sa iznosom onog dijela zakupnine koje se obavezno izdvaja za održavanje zgrade. Pravo prebijanja zakupcu ne pripada ako je opravku izvršio, a prethodno nije obavijestio zakupodavca o potrebi opravke, niti mu je za opravku odredio primjeren rok. Odredbama člana 32. Zakona propisano je da Ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koje je zaključen. Odredbama člana 34. Zakona propisano je da zakupodavac može odustati od ugovora o zakupu poslovnih prostorija u svako vrijeme bez obzira na ugovorene ili zakonske odredbe o trajanju zakupa ako zakupac, i poslije opomene od strane zakupodavca, koristi poslovne prostorije protivno ugovoru, ili im nanosi znatniju štetu koristeći ih bez potrebne pažnje ili ako zakupac ne plati dospjelu zakupninu ni u roku od dva mjeseca od dana saopštenja opomene zakupodavcu. Odredbama člana 36. istog Zakona propisano je da strana koja odustaje od ugovora dužna je drugoj strani pismenim putem dati izjavu o odustanku, kao i odrediti joj rok do koga se ima predati, odnosno primiti ispražnjena prostorija, a koji ne može biti kraći od 30 dana od dana kada je druga stranka primila izjavu od odustanka od ugovora. Odredbama člana 37. Zakona propisano je da ako zakupac kome je učinjena izjava o odustanku od ugovora ne preda ispražnjenje poslovne prostorije u roku određenom u članu 36. Zakona, zakupodavac može tužbom kod nadležnog suda tražiti predaju ispražnjenih poslovnih prostorija.

Žalbeni razlog povrede odredaba parničnog postupka nije ostvaren, obzirom da prema stanju u spisu ni u postupku kod prvostepenog suda koji je prethodio donošenju pobijane presude, kao ni u samoj presudi nije bilo i nema nedostataka iz člana 209. stav 2. tačka 2), 3), 8), 9), 12) i 13) Zakona o parničnom postupku, a na koje nedostatke drugostepeni sud pazi po službenoj dužnosti, saglasno odredbi iz člana 221. Zakona o parničnom postupku. U obrazloženju presude dati su razlozi o odlučnim činjenicama, pri čemu je prvostepeni sud naveo kojim se razlozima rukovodio, odnosno koje činjenice i okolnosti je uzeo u obzir prilikom odlučivanja o tužbenom zahtjevu, pri tome je sve provedene dokaze cijenio na način propisan odredbom člana 8. Zakona o parničnom postupku.

Osnovan je žalbeni razlog pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja, obzirom da je  na osnovu provedenih dokaza na sjednici vijeća ovaj sud činjenično stanje utvrdio drugačije od onoga kako je to ocijenio prvostepeni sud. Naime, iz Ugovora o zakupu poslovnih prostorija broj: OPU-436/2020 od 13.10.2020. godine, proizlazi da je isti sačinjen od strane notara Gavran Darinke u Foči, da je isti zaključen između zakupodavca H.S. i zakupoprimca G.M.. Članom 1. ugovora utvrđeno je da se ugovor zaključuje za poslovni prostor površine 69 m2, koji se nalazi u zgradi na parceli broj 674/1, upisanoj u Posjedovni list broj 592, KO..., vlasništvo i posjed H.S. 1/1. Članom 2. Ugovora ugovoreno je da se ugovor zaključuje na period od 10 godina, odnosno do 15.10.2030. godine sa mogućnošću produženja. Članom 3. Ugovora koji je nazvan visina zakupnine ugovoreno je da su ugovorne strane sporazumno odredile da zakupoprimac zakupninu neće plaćati, izuzev redovnih tekućih troškova računa, pri čemu se zakupodavac saglasio da zakupoprimac može o svom trošku da renovira poslovne prostorije, kao i da se zakupoprimac saglasio da neće zahtijevati nadoknadu za sva uložena sredstva, te da ista ostaju zakupodavcu. Ugovoreno je da u slučaju smrti zakupodavca zakupoprimac nastavlja Ugovor o zakupu, te da ima pravo preče kupovine predmetnog poslovnog prostora. Odredbama člana 4., 5. i 6. Ugovora utvrđen je način predaje i prijema poslovnih prostorija, obaveza zakupca vezana za otklanjanje eventualno nastale štete, obaveza da redovno izmiruje troškove električne energije, komunalnih usluga i svih ostalih troškova koji se odnose na iznajmljeni prostor, kao i da zakupljene prostorije koristi za obavljanje djelatnosti sa kojom je i dobio prostor za korištenje i da iste ne može dati u podzakup. Članom 7. Ugovora ugovoreno je da zakupodavac može prije isteka Ugovora o zakupu otkazati isti ako zakupac nakon pismenog upozorenja zakupljene prostorije koristi suprotno Ugovoru, uz otkazni rok od deset dana. Ugovor sadrži i pouke koje je notar dao ugovornim stranama, kao i priloge koji su priloženi uz ugovor, pri čemu je ugovor potpisan od strane ugovornih strana, kojima je ugovor prethodno pročitan, a one su izjavile da ga prihvataju onako kako im je pročitan, te da isti predstavlja njihovu slobodno izraženu i pravu volju.

Prvostepeni sud je našao da je ugovor o zakupu polovnih prostorija ništav, odnosno da se radi o nepostojećem ugovoru koji ne proizvodi pravno dejstvo, a u skladu sa odredbama iz člana 26., a u vezi sa članom 103. Zakona o obligacionim odnosima, zbog činjenice da istim nije ugovorena zakupnina. Ovaj sud ukazuje da je pogrešan zaključak prvostepenog suda da ugovorom nije ugovorena zakupnina obzirom da je članom 3. Ugovora koji je jasno nazvan visina zakupnine ugovoreno da su ugovorne strane sporazumno odredile da zakupoprimac zakupninu neće plaćati, izuzev redovnih tekućih troškova računa, pri čemu se zakupodavac saglasio da zakupoprimac može o svom trošku da renovira poslovne prostorije, kao i da se zakupoprimac saglasio da neće zahtijevati nadoknadu za sva uložena sredstva, te da ista ostaju zakupodavcu. Naime, iz navedene odredbe jasno proizlazi da je volja stranaka bila da se zakupnina plaća u vidu održavanja poslovnog prostora i plaćanja redovnih troškova održavanja objekta. Naime, iz provedenog dokaza jasno proizlazi da je isti zaključen u pisanoj formi i to pred notarom, koji je upoznao ugovorne strane o njihovim pravima i obavezama, pri čemu je jasno utvrđeno da sadržaj ugovora predstavlja volju ugovornih strana. Naime, imajući u vidu da je zakupodavac, nakon zaključenja ugovora o zakupu, pred istim notarom zaključio i Ugovor o doživotnom izdržavanju sa tužiteljicom, to proizlazi da se radi o osobi koja je bila poslovno sposobna i koja je mogla upravljati svojim postupcima. Ovaj sud zaključuje da je volja zakupodavca bila upravo da se poslovni prostor preda na korištenje zakupoprimcu, odnosno tuženom, a koji je na sebe preuzeo brigu o vođenju poslovnog prostora, njegovom održavanju i plaćanju redovnih troškova održavanja, a što je očigledno za zakupodavca predstavljalo teret prije zaključenja ugovora o zakupu. Stoga je zaključak ovog suda da činjenica da nije ugovoren tačan iznos naknade za korištenje poslovnog prostora ne znači da zakupnina nije ugovorena, obzirom da je ona odrediva u visini plaćanja redovnih troškova održavanja, kao i u ulaganjima u poslovni prostor s ciljem njegovog opremanja, koje je zakupoprimac preuzeo da izvrši, a koja ostaju zakupodavcu bez obaveze plaćanja naknade za izvršena ulaganja. Iz navedenog proizlazi da je prvostepeni sud pogrešno utvrdio činjenično stanje i pogrešno primijenio odredbe materijalnog prava, konkretno odredbe iz člana 10. i 11. Zakona o zakupu poslovnih zgrada i prostorija, kao i odredbe iz člana 103. Zakona o obligacionim odnosima, zbog čega je žalbu u ovom dijelu valjalo usvojiti i prvostepenu presudu preinačiti na način da se tužbeni zahtjev tužiteljice u stavu prvom izreke odbija kao neosnovan.

Obzirom da ugovor o zakupu nije ništav, odnosno nije bez pravnog dejstva, to proizlazi da je ispravna odluka prvostepenog suda u odnosu na protivtužbeni zahtjev, kojim je tuženi tražio da mu se isplati iznos ulaganja za opremanje poslovnog prostora, a na osnovu odredaba člana 3. Ugovora kojima se odrekao prava da traži isplatu naknade za izvršeno ulaganje, zbog čega je žalbu u navedenom dijelu valjalo odbiti i prvostepenu presudu u odnosu na protivtužbeni zahtjev potvrditi.

Tuženi u žalbi pobija presudu u cijelosti, obzirom da traži da se tužbeni zahtjev odbije u cijelosti, ali ne obrazlaže razloge iz kojih pobija presudu u ostalim dijelovima. Ovaj sud ukazuje da se neosnovano žalbom pobija odluka suda u stavu šestom izreke kojom je naloženo tuženom da  isprazni od svih lica poslovni prostor u U., ul. ..., u kojem se nalazi njegova samostalna ugostiteljska radnja „Ken“, te da isti tako slobodan preda tužiteljici na dalje slobodno i nesmetano raspolaganje u roku od 30 dana. Naime, prvostepeni sud je ispravno utvrdio da je tuženi zaprimio Izjavu tužiteljice o odustanku od ugovora o zakupu poslovnih prostorija dana 31.01.2023. godine, da je tužiteljica postala vlasnica poslovnog prostora koji je predmet ugovora o zakupu, a na osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju broj: OPU-232/2022, od 06.04.2022. godine, koji je zaključila sa H.S.. te da je tima ona postala zakupodavac predmetnog poslovnog prostora. Odredbama iz člana 29. Zakona o zakupu poslovnih zgrada i prostorija propisano je da se ugovor o zakupu poslovnih prostorija otkazuje preko nadležnog suda, u kojem se mora naznačiti i dan koga je, po zahtjevu otkazioca, protivna strana dužna iseliti se iz poslovnih prostorija i predati ih otkazivaocu, odnosno dan do koga je protivna strana dužna poslovne prostorije da primi. Kako je tužiteljica dana 17.03.2023. godine sudu podnijela tužbu, u kojoj je tražila da joj tuženi preda predmetni poslovni prostor u posjed, to se podnošenje tužbe ima smatrati otkazom ugovora u smislu odredaba iz člana 34. Zakona o zakupu poslovnih zgrada i prostorija, pri čemu je otkazni rok ugovoren članom 7. Ugovora 10 dana ali je tužiteljica istim tužbenim zahtjevom postavila rok od 30 dana, a u skladu sa odredbama člana 36. istog Zakona. Odredbama člana 37. Zakona propisano je da ako zakupac kome je učinjena izjava o odustanku od ugovora ne preda ispražnjene poslovne prostorije u roku određenom u prethodnom članu, zakupodavac može tužbom kod nadležnog suda tražiti predaju ispražnjenih poslovnih prostorija.

Naime, tužba za predaju u posjed zakupljenih prostorija dostavljena je tuženom dana 27.03.2023. godine, tako da se navedeni dan smatra otkazom ugovora o zakupu, tako da je tuženi tužiteljici trebao predati u posjed poslovni prostor istekom otkaznog roka, odnosno dana 27.04.2023. godine, a to nije učinio. Stoga je osnovan zahtjev tužiteljice da se tuženom naloži da isprazni prostor od svih lica, te da joj isti preda na dalje slobodno i nesmetano korištenje, u roku od 30 dana, zbog čega je žalbu u ovom dijelu valjalo odbiti kao neosnovanu.

Kako je otkazom ugovora o zakupu dana 27.03.2023. godine prestao pravni osnov po kojem je tuženi držao poslovni prostor, to je dužan tužiteljici platiti naknadu za korištenje poslovnog prostora, a na osnovu odredaba iz člana 219. Zakona o obligacionim odnosima, kao korist koju je imao od upotrebe tuđe stvari. Kako je prvostepeni sud pogrešno utvrdio da postoji obaveza tuženog za plaćanje zakupnine od momenta sticanja prava vlasništva tužiteljice, to je djelimično osnovana žalba tuženog u odnosu na stav tri izreke. Kako je vještak finansijske struke utvrdio da mjesečna zakupnina za predmetni poslovni prostor nakon 01.03.2023. godine iznosi 448,50 KM, te kako se izračun zakupnine za period od 27.03.2023. godine do 31.01.2024. godine može izvršiti prostim matematičkim radnjama, sud je visinu duga utvrdio na osnovu visine zakupnine koju je utvrdio vještak u svom nalazu. Tako tužiteljici pripada naknada u iznosu od 448,50 KM za 10 mjeseci, odnosno za period od 01.04.2023. godine do 31.01.2024. godine, što iznosi 4.485,00 KM. Pored ovoga tužiteljici pripada i iznos zakupnine za pet dana mjeseca marta 2023. godine, a koja je utvrđena na način da dijeljenjem mjesečne zakupnine sa brojem dana u mjesecu dnevni iznos zakupnine iznosi 14,46 KM, što množenjem sa 5 dana za koje tužiteljica ostvaruje pravo na naknadu iznosi 72,33 KM. Ukupni iznos naknade koju je tuženi dužan isplatiti tužiteljici zbog korištenja njene stvari bez osnova za period od 27.03.2023. godine do 31.01.2024. godine iznosi 4.557,33 KM. Stoga je sud žalbu tuženog u odnosu na tužbeni zahtjev iz stava trećeg djelimično usvojio i preinačio odluku na način da je obavezao tuženog da tužiteljici isplati iznos od 4.557,33 KM, dok je u preostalom dijelu tužbeni zahtjev tužiteljice odbio kao neosnovan.

Sud je o zahtjevu za naknadu zakonskih zateznih kamata odlučio u skladu sa odredbama iz člana 277. Zakona o obligacionim odnosima kojim je propisano da dužnik koji zadocni sa ispunjenjem novčane obaveze duguje, pored glavnice i zateznu kamatu po stopi utvrđenoj saveznim zakonom. Imajući u vidu da je obaveza tuženog na plaćanje zakupnine počela tek otkazom ugovora o zakupu, odnosno od dana 27.03.2023. godine, to ga je sud mogao obavezati na plaćanje zateznih kamata tek od 31.01.2024. godine, obzirom da tužiteljica nije postavila zahtjev za isplatu zateznih kamata za svaki mjesec posebno, kao i činjenicu da se zakupnina plaća unaprijed, zbog čega obaveza na plaćanje zakonske zatezne kamate počinje istekom posljednjeg dana za koji je tuženi dužan platiti zakupninu.

Odluka o troškovima žalbenog postupka donesena je na osnovu člana 386. stav 2., i 397. stav 2. ZPP-a, pri čemu je ovaj sud uzeo u obzir samo troškove koji su bili potrebni za vođenje parnice, kao i uspjeh stranaka u postupku. Stoga je sud odlučio da svaka stranka snosi svoje troškove postupka, obzirom da je uspjeh stranaka u postupku, kako kvalitativni, tako i kvantitativni, približno jednak.

Na temelju iznesenog, ovaj sud zaključuje da su žalbeni razlozi zbog kojih se pobija prvostepena presuda samo djelimično osnovani, to je prvostepenu presudu djelimično preinačio, primjenom odredbe iz člana 229. stav 1. tačka 4. ZPP-a, dok je u preostalom dijelu žalbu odbio kao neosnovanu i prvostepenu presudu potvrdio na osnovu člana 226. ZPP-a.

                                                                                               Predsjednica vijeća

                                                                                                  Bjelović Milijana